계약금반환소송이 필요한 이유 : 계약금 못 돌려준다는 상대 말이 맞을까?

계약금은 계약 체결 과정에서 당사자 일방이 상대방에게 지급하는 금전입니다.

특히 매매계약에서는 별도의 약정이 없다면 민법 제565조에 따른 해약금의 성격을 가집니다.

민법 제565조 제1항에 따르면 당사자 일방이 계약 이행에 착수하기 전까지는 다음과 같은 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다.

• 계약금을 지급한 사람 : 지급한 계약금을 포기하고 해제
• 계약금을 받은 사람 : 받은 계약금의 배액을 상환하고 해제

예를 들어 매수인이 계약금 1,000만 원을 지급했다면 이 돈을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인이 해제하려면 원칙적으로 2,000만 원을 상환하는 방식입니다.

다만 이러한 해약금 해제는 상대방이 ‘이행에 착수’하기 전까지만 가능합니다.

위와 같이 대법원은 계약 내용을 실제로 이행하기 위한 행동이 외부에서 객관적으로 확인되는 단계에 이르렀는지를 기준으로 이행의 착수 여부를 판단하고 있습니다.

따라서 계약금반환소송에서는 계약서에 적힌 중도금·잔금 날짜만 볼 것이 아니라 실제 계약이 어느 단계까지 진행됐는지도 확인해야 합니다.

계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것과 상대방의 채무불이행 때문에 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는 것은 다릅니다.

민법 제544조에 따르면 상대방이 채무를 이행하지 않을 때는 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시했다면 최고 없이 해제할 수 있습니다.

(최고 : 상대방에게 일정한 기간을 정해 계약상 의무를 이행하라고 요구하는 것)

계약금반환소송에서는 다음 순서로 살펴봅니다.

계약이 적법하게 해제되면 민법 제548조에 따른 원상회복의무가 발생합니다.

즉, 이미 지급한 계약금 역시 반환 대상이 될 수 있으며, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가해야 합니다.

따라서 누가 먼저 계약을 끝내겠다고 했는지가 아니라 누구의 책임으로 계약이 해제됐는지를 계약서와 실제 이행 자료를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한다면 어떤 의무를 지키지 않았는지 명확히 특정하는 것이 중요합니다.

내용증명에 포함할 주요 내용

• 상대방이 이행하지 않은 계약상 의무
• 이행을 요구한 내용과 기간
• 계약을 해제한다는 의사표시
• 계약금 반환을 요구한 금액과 기한

구두로만 “계약을 해제하겠다”고 주고받았다면 나중에 언제, 어떤 이유로 계약을 해제했는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

따라서 계약 해제를 통보할 때는 해제 사유와 상대방이 이행하지 않은 의무를 구체적으로 밝히고, 계약금 반환 금액과 지급기한까지 명시하는 것이 좋습니다.

문자나 이메일, 내용증명처럼 발송 내용과 시점을 확인할 수 있는 방법을 활용하면 이후 계약금반환소송에서도 해제 및 반환 요구 과정을 증명하는 자료로 활용할 수 있습니다.

반환을 요구했는데도 상대방이 지급하지 않는다면 계약금반환소송을 제기해 법원의 판단을 받아야 합니다.

소송에서는 계약금 지급 사실과 함께 계약이 종료된 원인, 상대방의 채무불이행 여부, 계약 해제의 효력, 계약금 반환의무가 발생한 근거를 구체적으로 밝혀야 합니다.

소송의 절차

“소송에서 이겼는데도 상대방이 계약금을 주지 않는다면 끝까지 기다려야 할까요?”

그럴 필요는 없습니다.

판결이 확정되는 등 강제집행을 할 수 있는 집행권원을 확보했다면 상대방이 자발적으로 지급하지 않을 경우 강제집행을 진행할 수 있습니다.

1. 예금 : 채권압류 및 추심
2. 급여 등 채권 : 압류가 허용되는 범위에서 압류·추심
3. 부동산 : 강제경매 등

상대방 명의 재산을 알지 못하는 경우에는 재산명시·재산조회 절차를 활용할 수 있습니다.

이를 통해 집행할 재산을 확인한 뒤 예금 압류·추심이나 부동산 강제경매 등으로 실제 계약금 회수 절차를 이어가게 됩니다.

사건 경위

60대 남성 의뢰인은 유명 대형 건설사가 시공하는 민간임대주택이라는 광고를 보고 공급계약을 체결하고 수천만 원의 계약금을 지급했습니다.

그러나 몇 달 뒤 해당 건설사가 사업과 무관하다는 입장문을 발표한 사실을 확인했습니다. 이에 의뢰인은 계약철회 서류를 제출했지만, 시행사 및 분양대행사 측은 처리를 미루며 계약금을 반환하지 않았습니다.

결국 수개월 동안 계약금을 돌려받지 못한 의뢰인은 대륜 민사변호사와 계약금반환소송을 진행했습니다.

대륜의 조력 사항

대륜 민사변호사는 계약 체결 당시 광고 내용과 이후 확인된 실제 사업 진행 상황을 비교하는 데 집중했습니다.

예비임차인계약서와 계약금 송금내역으로 계약 체결 및 지급 사실을 입증하고, 해당 대형 건설사가 사업과 무관하다고 밝힌 홈페이지 공지를 증거로 제출했습니다.

또한 사업 진행 자체가 광고 내용과 달랐다는 점을 뒷받침하기 위해 다음 자료와 사실관계를 함께 정리했습니다.

1. 시공사 관련 내용 : 분양대행사 관계자가 시공사가 확정되지 않았고 다른 건설사로 변경될 수도 있다고 답변한 사실
2. 토지 확보 상황 : 사업부지에 토지 매도를 거부한다는 토지주들의 현수막이 설치돼 있었던 사실
3. 인허가 진행 상황 : 관할 시청 확인 결과 당시 임대아파트 건설사업에 관한 신청 자체가 접수되지 않았던 사실
4. 계약 해지 의사표시 : 의뢰인이 모델하우스를 방문해 계약 해지신청서를 제출했고, 날짜를 기재하지 않은 것도 담당자의 요청에 따른 것이었다는 사실

이를 토대로 의뢰인이 계약 여부를 결정하는 데 중요하게 고려한 시공사 및 사업 진행 관련 내용이 실제 상황과 달랐고, 문제를 확인한 직후 계약을 유지하지 않겠다는 의사도 명확하게 표시했다는 점을 주장했습니다.

결과

재판부는 대륜 민사변호사의 주장을 받아들여 의뢰인의 청구를 인용했습니다.

계약 해제에 따른 원상회복의무를 인정해 시행사 및 분양대행사 측이 의뢰인에게 수천만 원의 계약금을 전액 반환하라고 판결했으며, 소송비용 역시 상대방이 부담하도록 했습니다.

사례가 가지는 의미

이 사건에서는 계약 당시 광고와 실제 사업 상황의 차이뿐 아니라 계약 체결 전후의 안내 내용, 사업 진행 상황, 계약 해지 의사표시까지 시간순으로 입증한 점이 중요했습니다.

즉, 계약금 반환을 거부당하고 있다면 계약서만 확인하기보다 계약을 체결하게 된 경위와 이후 확인된 사실, 해지를 요구한 과정까지 함께 정리할 필요가 있습니다.

⚠️ 위 사례는 대륜이 실제 수행한 사건으로, 유사한 사건에서도 동일한 결과가 보장되는 것은 아닙니다.

계약금을 지급했다는 사실뿐 아니라 왜 계약이 종료됐고, 상대방에게 왜 반환의무가 있는지까지 연결해서 보여줘야 합니다.

여기서 중요한 것은 자료의 양보다 연결 관계입니다.

예컨대 계약서에는 상대방이 특정 날짜까지 의무를 이행하기로 되어 있고, 이후 주고받은 메시지에는 상대방이 이행을 계속 미룬 내용이 남아 있다면 이를 시간순으로 연결해 채무불이행 경위를 보여줄 수 있습니다.

대한민국 9위 로펌 법무법인 대륜(2025년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 민사변호사를 중심으로 사건을 검토하고 필요한 경우 증거조사센터와 협업해 다음과 같이 대응합니다.

▶ 계약관계 및 반환 가능성 분석 : 계약서·특약사항부터 계약 체결 경위와 실제 이행 상황까지 검토해 계약금의 성격과 해제 사유, 반환 범위를 분석

▶ 증거조사센터 협업을 통한 자료 확보 : 의뢰인이 보유한 자료만 검토하는 데 그치지 않고, 추가 입증이 필요한 경우 증거조사센터와 협업해 적법한 방법으로 관련 자료를 조사·확보

▶ 증거와 법적 주장 연결 : 계약서 → 계약금 지급 → 상대방의 채무불이행 → 해제 의사표시 → 반환 요구의 흐름에 맞춰 각 증거가 무엇을 입증하는지 정리

▶ 상대방의 반환 거부 주장 반박 : “계약자가 자의로 계약을 포기했다”, “이미 이행에 착수했다”, “계약금은 반환하지 않기로 했다” 등의 주장을 예상하고 계약서와 실제 이행 자료를 토대로 반박

▶ 반환청구부터 강제집행까지 원스톱 대응 : 내용증명 등 반환 요구부터 계약금반환소송의 소장 작성·변론, 판결 이후 재산명시·재산조회 및 강제집행까지 필요한 민사 절차를 연계해 대응

“큰 로펌이면 계약금 사건 하나까지 자료를 세세하게 검토할까?”라는 생각이 드실 수도 있습니다.

그러나 대형 로펌의 강점은 사건의 규모만으로 결정되지 않습니다.

대륜은 다수의 민사 송무 경험과 전문인력, 증거조사 인프라를 활용해 개별 사건의 계약 내용과 증거를 분석하고 소송 단계별 쟁점에 맞춰 대응하는 체계를 갖추고 있습니다.

계약 분쟁 외에 가압류·강제집행 등 별도의 민사절차가 필요한 경우에도 관련 분야 변호사와 협업해 대응 방향을 이어갈 수 있습니다.

법무법인 대륜은 계약금 반환 가능성 검토부터 증거 확보, 반환청구, 민사소송 및 판결 이후 회수 절차까지 원스톱으로 조력합니다.

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• 민법 제398조(배상액의 예정)
• 민법 제544조(이행지체와 해제)
• 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
• 민법 제551조(해지, 해제와 손해배상)
• 민법 제565조(해약금)
• 민사집행법 제74조(재산조회)
• 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결 — 민법 제565조의 ‘이행의 착수’ 의미 및 판단 기준