통정허위표시 허위계약의 효력과 선의의 제삼자 보호 기준

통정허위표시의 기본 규정은 민법 제108조입니다.

이 조항의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가짜 계약을 만든 당사자들 사이에서는 그 계약이 무효입니다. 둘째, 그 가짜 외관을 진짜라고 믿고 새롭게 거래한 선의의 제삼자는 보호될 수 있습니다.

예를 들어 A가 채권자의 강제집행을 피하려고 친구 B에게 아파트를 판 것처럼 등기만 넘겼다고 해보겠습니다. A와 B 사이에서는 실제 매매 의사가 없었으므로 그 계약은 무효가 될 수 있습니다.

그런데 B가 그 아파트를 아무 사정도 모르는 C에게 다시 팔았다면, A가 C에게 “처음 계약이 가짜였으니 돌려달라”고 주장하기 어려울 수 있습니다.

이처럼 통정허위표시는 당사자 사이의 무효 문제와 제삼자 보호 문제가 함께 얽혀 있어 단순히 “가짜 계약이니 무조건 돌려받을 수 있다”고 보기 어렵습니다.

통정허위표시가 인정되려면 단순히 계약이 이상해 보인다는 사정만으로는 부족합니다. 법적으로는 일정한 요건을 갖추어야 합니다.

예를 들어 매매계약서가 있고 등기까지 이전되었더라도, 매수인이 대금을 전혀 지급하지 않았고 이후에도 매도인이 계속 집에 살면서 세금과 관리비를 부담했다면 허위계약을 의심해볼 수 있습니다.

반대로 실제로 계약의 법적 책임을 질 의사로 서명·날인했다면, 나중에 “명의만 빌려준 것”이라고 주장하더라도 통정허위표시가 쉽게 인정되지 않을 수 있습니다.

결국 통정허위표시는 겉모습보다 속사정이 중요합니다. 법원은 계약서 한 장만 보는 것이 아니라, 계약 전후의 흐름 전체를 살펴 진짜 거래였는지 가짜 외관이었는지를 판단합니다.

통정허위표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못합니다.

쉽게 말하면, 가짜 계약을 만든 당사자가 “우리끼리 한 계약은 사실 무효였어요”라고 말하면서 아무것도 몰랐던 제삼자의 권리를 빼앗을 수 없다는 뜻입니다.

예를 들어 가장매매로 부동산을 넘겨받은 사람이 다시 그 부동산을 다른 사람에게 팔았다고 해보겠습니다. 마지막 매수인이 처음의 가장매매 사정을 몰랐다면 보호될 수 있습니다.

중요한 점은 제삼자의 선의가 보통 추정된다는 것입니다. 즉, 제삼자가 “나는 몰랐다”고 주장하면, 그 제삼자가 실제로 알고 있었다는 점은 무효를 주장하는 쪽에서 입증해야 합니다.

또 통정허위표시의 제삼자 보호에서는 과실 여부가 핵심이 아닙니다. 제삼자가 조금 부주의했는지보다, 실제로 허위표시 사실을 알고 있었는지가 중요합니다.

통정허위표시에서 말하는 제삼자는 단순히 당사자 바깥에 있는 모든 사람을 뜻하지 않습니다.

허위표시에 의해 만들어진 외관을 바탕으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 사람이어야 합니다.

예를 들어 A와 B가 가장매매를 했고, B가 다시 C에게 부동산을 팔았다면 C는 제삼자가 될 수 있습니다.

하지만 계약 구조 안에서 이미 예정된 사람이나, 단순히 통지를 받는 위치에 있는 사람은 제삼자로 보호받기 어려울 수 있습니다.

따라서 통정허위표시 분쟁에서는 “계약이 가짜인지”만큼이나 “상대방이 선의의 제삼자인지”가 중요하며, 이 부분에 따라 부동산을 되찾을 수 있는지, 손해배상으로 방향을 바꿔야 하는지가 달라질 수 있습니다.

가장 흔한 통정허위표시 사례는 부동산 가장매매입니다. 채무자가 강제집행을 피하기 위해 친구나 친척에게 부동산을 판 것처럼 꾸미는 경우입니다.

이때 실제 매매대금이 오가지 않았거나, 매수인이 매수할 경제적 능력이 없거나, 등기 이전 뒤에도 매도인이 계속 부동산을 사용하고 있다면 허위계약 정황이 될 수 있습니다.

대출계약에서도 문제가 생길 수 있습니다. 금융기관의 대출한도를 피하려고 실제 돈을 사용할 사람이 따로 있는데, 제3자를 형식상 주채무자로 세우는 경우입니다.

이 판례는 명의만 빌린 사람이 실제 채무를 부담할 의사가 없고, 금융기관도 그 사정을 알고 있었다면 통정허위표시가 인정될 수 있다는 취지입니다.

하지만 모든 명의대출이 통정허위표시가 되는 것은 아닙니다. 제3자가 직접 은행에 가서 주채무자로 서명·날인했고, 법률상 책임을 부담하는 외관을 스스로 만들었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

즉, “실제 돈은 다른 사람이 썼다”는 사정만으로는 부족합니다. 법률상 채무자 책임까지 부담하지 않기로 서로 통정했는지가 핵심입니다.

통정허위표시와 함께 자주 나오는 개념이 은닉행위입니다. 말은 어렵지만, 구조는 간단합니다.

겉으로 내세운 계약은 가짜인데, 그 안에 실제로 하려던 다른 계약이 숨어 있는 경우입니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 부동산을 증여하려고 하면서 세금 문제 등을 이유로 매매계약서 형식을 빌렸다고 해보겠습니다.

이때 겉으로 드러난 매매는 실제 매매대금을 주고받을 의사가 없으므로 허위표시로 무효가 될 수 있습니다.

하지만 속에 숨어 있는 증여의사는 실제로 존재했다면, 그 증여행위 자체는 별도로 유효성을 검토할 수 있습니다.

이 구분이 중요한 이유는 결과가 달라지기 때문입니다. 가장행위만 문제라면 무효를 주장할 수 있지만, 은닉행위가 유효하다면 완전히 없던 일로 만들기 어려울 수 있습니다.

따라서 계약서 제목이 “매매계약서”인지 “증여계약서”인지보다 중요한 것은, 당사자들이 실제로 무엇을 하려고 했는지입니다. 통정허위표시 분쟁은 결국 겉으로 보이는 문서와 실제 의사가 얼마나 다른지를 밝히는 싸움입니다.

통정허위표시를 주장하는 쪽은 허위표시가 있었다는 점을 입증해야 합니다.

직접적인 녹취나 문자메시지가 있으면 좋지만, 실제로는 간접정황을 모아 설득하는 경우가 많습니다.

예를 들어 아래와 같은 사정은 허위계약을 의심하게 만드는 자료가 될 수 있습니다.

물론 이 중 하나만 있다고 바로 통정허위표시가 인정되는 것은 아닙니다. 여러 정황이 함께 맞아떨어질 때 허위계약이라는 주장이 힘을 얻습니다.

통정허위표시 사건은 겉으로 보이는 계약서와 실제 의사가 다르다는 점을 밝혀야 하는 분쟁입니다. 그래서 감정적인 주장보다 자료의 흐름이 중요합니다.

법무법인 대륜은 부동산 가장매매, 명의대여, 채권양도, 저당권 설정 등 허위계약이 문제되는 민사 사건에서 계약서, 등기부, 계좌내역, 대화 내용, 강제집행 경위 등을 종합해 법적 쟁점을 검토하고 있습니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 민사 사건을 담당하는 변호사들이 자료의 흐름을 분석해 통정허위표시 무효 주장과 제삼자 보호 여부를 함께 살펴봅니다.

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