계약사기 당했을 때 보증금·계약금 반환받는 절차와 대응 방법

계약사기는 계약 대상과 거래 방식에 따라 다양한 형태로 나타납니다.

피해자는 정상적인 계약이라고 믿고 계약금이나 보증금을 지급하지만, 이후 상대방의 기망행위가 확인되면서 금전적 손실을 입게 되는 경우가 많습니다.

계약서가 존재한다고 하여 반드시 안전한 거래가 보장되는 것은 아닙니다.

실제 분쟁에서는 상대방의 재산 상태, 계약 체결 경위, 설명 내용, 광고 문구 등이 함께 검토됩니다.

전세사기는 계약사기 중에서도 피해 규모가 큰 유형에 해당합니다.

보증금은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우가 많고, 피해자가 실거주 목적의 임차인인 경우가 대부분이어서 주거 안정성에도 직접적인 영향을 미칩니다.

특히 임대인이 다수의 임차인으로부터 보증금을 받은 뒤 반환하지 못하는 상황이 발생하면 단순 민사 분쟁을 넘어 형사상 사기죄가 문제될 수 있습니다.

임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못했다면 우선 내용증명을 통해 반환을 요구하는 것이 일반적입니다.

내용증명에는 계약 종료 사실, 반환받아야 할 보증금 액수, 반환 요청 기한 등을 기재하여 임대인에게 공식적으로 통지하게 됩니다.

이후 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령 신청을 검토할 수 있습니다.

임차권등기명령이 완료되면 임차인은 주택에서 퇴거하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

임대인이 재산을 처분하거나 은닉할 가능성이 있다면 가압류를 검토할 필요가 있습니다.

가압류는 향후 승소 판결을 받더라도 집행할 재산이 남아 있지 않은 상황을 방지하기 위한 절차입니다.

임대인 명의 부동산이나 예금, 임대보증금 채권 등에 대해 가압류를 신청함으로써 강제집행의 실효성을 확보할 수 있습니다.

특히 다수의 채권자가 존재하는 전세사기 사건에서는 재산 보전 여부가 실제 회수 가능성에 영향을 미치는 경우가 많습니다.

임대인이 보증금 반환 의무 자체를 다투지 않을 것으로 예상된다면 지급명령 절차를 활용할 수 있습니다.

지급명령은 법원이 상대방을 심문하지 않고 서면 심리만으로 지급을 명하는 제도입니다.

상대방이 2주 이내 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 발생합니다.

반면 임대인이 반환 의무를 부인하거나 분쟁이 예상되는 경우에는 보증금반환청구소송이 필요할 수 있습니다.

전세보증금반환보증에 가입한 경우에는 HUG를 통한 보증이행청구도 검토할 수 있습니다.

계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령 절차를 거쳐 보증이행을 청구할 수 있습니다.

또한 경매나 공매가 진행된 뒤에도 배당으로 보증금을 회수하지 못한 경우 관련 서류를 제출하여 보증금 지급을 요청할 수 있습니다.

전세사기 피해에서 실제 회수 수단으로 활용되는 경우가 많으므로 가입 여부를 우선 확인하는 것이 필요합니다.

위 자료들은 향후 형사 고소와 민사소송 과정에서 핵심 증거로 활용될 수 있으므로 체계적으로 정리해 둘 필요가 있습니다.

계약사기 사건은 상대방의 기망행위 입증과 금전 회수 절차가 동시에 진행되어야 하는 경우가 많습니다. 또한 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환소송, 가압류, 강제집행 등 다양한 법적 절차가 연결되어 있어 상황에 맞는 대응 방향을 검토할 필요가 있습니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(2025년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 부동산전문변호사와 민사전문변호사가 협업하여 계약 체결 경위 분석부터 보증금 회수 절차까지 종합적으로 검토하고 있습니다.

계약사기로 인해 금전적 피해가 발생하였거나 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 있다면 🔗민사변호사와의 상담을 통해 구체적인 대응 방안을 검토해 보시기 바랍니다.