CONTENTS
- 1. 부당이득반환청구소송 | 지주택 사업 탈퇴 원한 원고들
- 2. 부당이득반환청구소송 | 피고 조합 주장과 쟁점별 반박
- - 확정 분담금 확약의 총유물 처분 행위 해당 여부
- - 확약서 무효로 인한 일부 무효의 법리
- - 피고 조합의 신의칙 항변에 대한 반박
- 3. 부당이득반환청구소송 | 법원의 전액 반환 판결
- - 지주택 부당이득반환청구소송 해결책
1. 부당이득반환청구소송 | 지주택 사업 탈퇴 원한 원고들
부당이득반환청구소송을 제기한 의뢰인들은 광역시의 아파트 신축 사업을 추진 중인 지역주택조합 사업(이하 피고 조합)에 참가한 조합원이었습니다.
의뢰인들은 조합 가입 계약을 체결하고 계약금 및 중도금 명목으로 수 천~수 억원에 달하는 분담금을 이미 납부한 상태였습니다.
의뢰인들이 가입을 결정하는 데 결정적인 요인은 피고 조합이 교부한 확약서였습니다.
의뢰인들은 확약서 내용을 신뢰했으나, 시간이 지남에도 불구하고 사업 진행 상황이 당초 약속과 달리 지지부진했고, 피고 조합 측으로부터 토지 확보율 등 사업의 중요 정보에 대해 허위 고지를 받은 사실을 인지하게 됐습니다.
이에 의뢰인들은 해당 확약서가 법률상 무효임을 주장하며 조합 가입 계약 취소 및 납부한 분담금 전액의 부당이득반환청구소송을 제기하기에 이르렀습니다.
2. 부당이득반환청구소송 | 피고 조합 주장과 쟁점별 반박
확약서 내용
조합원 가입계약서에 기재된 조합원 분담금 외의 추가 분담금은 발생하지 않음을 확약합니다.
(단, 조합총회의결을 통한 증액, 변경된 건축법령에 따른 상승분이 발생하는 부분은 제외함)
부당이득반환청구소송의 피고 입장인 조합 측은 이에 맞서 ‘확약서에 총회 의결을 통한 증액 가능성 등을 예외로 두었으므로 총유물 처분 행위에 해당하지 않는다’고 주장했습니다.
또한 설령 확약서가 무효라고 하더라도 원고들의 청구는 사업 진행 상황에 비추어 신의성실의 원칙에 반한다며 강력히 항변에 나섰습니다.
본 사건의 핵심 법적 쟁점은 세 가지였으며, 사안을 맡은 민사전문변호사 TF는 각 쟁점에 대해 다음과 같은 변론을 전개했습니다.
확정 분담금 확약의 총유물 처분 행위 해당 여부
지역주택조합이 조합원들로부터 징수한 분담금은 조합원 전체의 총유물에 해당합니다.
민법 제276조 제1항에 따라 비법인사단인 조합의 총유물 관리 및 처분 행위는 조합원 총회의 결의를 거쳐야만 유효합니다.
피고 조합의 규약 역시 예산 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 총회 의결 사항으로 정하고 있었습니다
민사전문변호사는 추가 분담금은 발생하지 않는다는 확약은 조합의 자산(분담금)으로 운영되어야 할 사업의 재원에 대한 제한을 가하는 행위이며, 사실상 예산 외 중대한 부담을 조합에 지우는 계약에 해당하므로 이는 마땅히 총회 결의를 거쳐야 하는 총유물의 처분 행위 또는 관리 행위로 봐야 한다고 주장했습니다.
확약서 무효로 인한 일부 무효의 법리
민법 제137조는 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다고 규정하고 있습니다.
무효 부분이 없더라도 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분이 무효가 되지 않으나, 사건 확약서의 내용, 즉 추가 분담금이 발생하지 않는다는 약정은 의뢰인들이 조합 가입 계약을 체결하는 데 있어서 지극히 중요한 동기이자 핵심적인 고려 요소임을 강조했습니다.
만약 의뢰인들이 계약 당시 확약이 법률상 무효임을 알았다면 예측 불가능한 추가 분담금의 위험을 감수하면서까지 이 사건 조합에 가입하지 않을 것이 명백하다는 논리를 전개했습니다.
대법원 2025.3.27. 선고 2024다290581 판결
이 사건 환불보장 약정은 피고의 총회 결의 없이 이루어진 총유물의 처분 행위에 해당하여 무효이고, 원고가 이를 알았더라면 피고가 설립할 지역주택조합의 조합원으로 가입하는 이 사건 계약을 체결하지 않았을 것이다.
피고(지역주택조합 추진사업위원회)는 신의칙상 원고에게 환불보장 약정에 관한 총회 결의가 없었다는 사실을 고지할 의무가 있음에도 이를 고지하지 아니한 것은 부작위에 의한 기망행위에 해당하고, 원고는 기망에 의한 의사표시를 이유로 이 사건 계약을 취소할 수 있다.
피고 조합의 신의칙 항변에 대한 반박
피고 조합은 의뢰인들이 사업 진행 후 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 주장했습니다.
다만, 민사전문변호사는 “비법인사단의 총유물 처분행위가 총회 결의라는 유효 요건을 갖추지 못하여 무효인 경우, 그 무효를 주장하는 행위를 신의칙에 위반된다는 이유로 배척한다면 이는 총회 결의를 거치도록 한 취지를 몰각시키는 결과가 된다”는 유사 사례의 법리를 인용하며, 신의칙의 적용은 엄격한 기준에 따라 제한적으로 이루어져야 한다고 주장했습니다.
또한 피고 조합은 자신들이 선의의 수익자이므로 현존하는 이익 한도 내에서만 반환 의무가 있다고 주장했으나, 민법 제749조 2항에 따르면 선의의 수익자라 하더라도 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다는 법리를 명확히 제시했습니다.
3. 부당이득반환청구소송 | 법원의 전액 반환 판결
부당이득반환청구소송을 심리한 재판부는 민사전문변호사의 모든 변론 내용을 적극적으로 인용했습니다.
이에 따라 부당이득반환청구소송의 피고 조합이 의뢰인들에게 이미 납부한 분담금 전액과 이에 대한 지연손해금(소장 부본 송달일 다음 날부터 연 12%)을 지급하라는 의뢰인 측에 승소 판결을 선고했습니다.
1. 피고 조합이 총회 결의 없이 의뢰인들에게 확약서를 교부한 행위는 무효
2. 확약서가 무효라면 법률행위 일부 무효 법리에 따라 조합 가입 계약 전부도 무효
3. 피고 조합이 내세우는 사정만으로 의뢰인들의 권리 행사가 정의 관념에 비춰 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고 보기 어려우므로 신의칙 항변 배척
지주택 부당이득반환청구소송 해결책
지역주택조합 분쟁은 일반적인 부동산 계약과는 달리, 조합의 특수한 법적 지위(비법인사단)와 복잡한 사업 진행 과정(토지 확보, 사업계획 승인, 총회 결의 등)이 얽혀 있어 전문적인 법리 분석이 필수적입니다.
본 사건의 의뢰인들과 같이 ‘추가 분담금 없음’이라는 안심보장증서나 확약서를 받았음에도 불구하고 사업이 지연되거나 추가 분담금이 발생할 위험에 놓였다면 다음과 같은 점을 신속히 확인하셔야 합니다.
지역주택조합 사건은 지체 없이 부당이득반환청구소송 등으로 분담금 반환 등 법률대응을 해야만 피해를 조금이나마 더욱 줄일 수 있습니다.
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